（来源：黄埔视野）吕梁塑料挤出机

上篇文章《黄埔高端商业难落地的真相》，提到了目前科学城和老黄埔核心区商业用地供给的尴尬局面：

一边是核心区拿不出产权清晰、体量较大（比如8万方）、地块规整、临近地铁站的靓地。

另一边，却又不乏权属在他人之手、长期闲置的大块靓地。

一边是近些年大型商业项目引进过程中，相关部门满世界找地、或调规匹配项目，但未满足客户要求无疾而终；

另一边却是客户意向的靓地，任由晒太阳长草。

对于这种土地供给的错配乱象，尤其是开发商囤地圈地的行为，有网友很气愤，很疑惑：

为何不可以从土地资源闲置浪费、使用规划、政商利益输送等多角度深度严查？

对于长期闲置的土地，怎么就不能强制收回？

今天我花了点时间，了解了一下这事，并没有那么简单。

01

实际上，从国家法律到地方细则，关于处理土地闲置的法规条例，可谓叠床架屋。

比如，《房地产管理法》规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，须按照同约定的动工开发期限开发，否则可征收闲置费直至无偿收回。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确：未按同规定的期限和条件开发土地的，可予以警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

而国家层面出台的《闲置土地处置办法》，则系统规定了闲置土地的认定标准、调查程序、处置方式（收费、收回等）。

手机：18631662662（同微信号）

2025年，自然资源部重申严格依法处置闲置土地，并支持地方政府以理价格收回、收购企业无力开发的闲置土地，用于保障住房等。

《办法》明确规定，对于企业自身原因期未动工满2年的闲置土地，由市、县（区）自然资源主管部门应当严格履行法定程序，依法无偿收回土地。 

对于未满足无偿收回条件的，可以采用协商收回和收购土地。

另据自然资发[2024]242号三条，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。

《闲置土地处置办法》对于土地是否闲置，也有明确的量化标准：

未动工开发：过国有建设用地使用权有偿使用同约定的动工开发日期满一年未动工的。

开发不足：已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%，且中止开发建设满一年的。

在地方层面吕梁塑料挤出机，比如《广州市闲置土地处理办法》也明确，闲置满1年，按照下列标准计收土地闲置费：

1、以出让方式取得土地使用权的，按出让土地价款的20%计收土地闲置费；

2、以划拨方式取得土地使用权，有划拨土地价款的，按划拨土地价款的20%计收土地闲置费；无划拨土地价款的，按划拨土地时土地使用权价格的20%计收土地闲置费。

02

老实说，一堆条文仔细看下来，未免有些沮丧。

因为，相关法规条文，还是太过于粗疏了，开发商上下其手，就可以轻易绕开监管的所谓“红线”。

比如，《广州市闲置土地处理办法》对土地闲置的认定，根据动工面积和建设投资额，划了两条不可少的红线：

1、已动工开发建设，但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足三分之一；

或者：已建设投资额（不含土地取得成本）占总建设投资额（不含土地取得成本）不足25%；

3、非因不可抗力、政府及其有关部门行为中止开发建设连续满1年。

简单说就是：动工面积少于30%、投资额少于25%、停工满1年，就被认定土地闲置，就可以启动罚款，连续停工2年就可以依法无偿回收。

但对于很多开发商来说，异型材设备这道禁令应该很容易破的。

动工面积过30%，或投资额过25%就行了嘛。

至于停工1年的规定，也很简单：停工快满1年时，找几个工人、几台挖机进场象征动工，维持施工状态不就OK了。

然后过小段时间，又继续开启停工模式.....如此往复循环。俨然法规，你能奈何？

大家看看黄埔区几块晒太阳的地，是不是这个尿？

03

尽管当前制度层面对土地闲置尚不够严苛，而略显宽容。

但说到底，一些地方不少闲置用地，关键还是地方政府执行不力，不敢碰钉子，甚至不排除权力寻租乱象。

闲置土地，尤其是大型项目或历史遗留问题用地，往往涉及复杂的债权债务、法律纠纷、多方股东利益甚至地方税收就业等。

强制收回如同“碰钉子”，可能引发连环诉讼、群体事件，地方政府对盘活存量、处理闲置这种吃力不讨好、可能影响短期营商环境和政商关系的工作，动力不足。

另外，在如何界定“因政府原因”还是“企业原因”闲置、如何认定“动工开发”，存在一定的自由裁量权空间。

这就为选择执法或协商执法提供了可能，也埋下了权力寻租的隐患。

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