杠杆之年

　　今年楼市的火爆，已不是简单的刚需和需求被激发所能解释，这是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏。今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位，真可谓“杠杆上的楼市”。

　　海通证券席经济学家姜认为，2016年火爆地产销售是彻头彻尾的金融现象，源于居民拼命加杠杆买房。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经过50%，意味着居民购房杠杆率过50%，已过美国2007年峰值。

　　“月供比（月还贷金额/月收入）是观察居民买房杠杆率的直观指标。”有地产界人士如此说，此前，全国月供比在30%左右，但今年楼市火爆之后，一线城市的月供比已经飙升至80%以上。

　　更有甚者，竟然出现付贷这种高杠杆现象。

　　据悉，今年以来，在部分城市房价快速上涨过程中，一些机构以所谓的金融创新产品做幌子为资金缺乏的购房者加杠杆。市场外借助中介机构和P2P等互联网平台付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。今年8月付贷被公开叫停，但此后又披上“消费贷”、“小额贷”的马甲继续在房地产市场出没。

　　“今年以来房地产过度金融化，金融过度房地产化的现象很明显，这很值得警惕。”中城投资总裁路林如此说。

　　上海易居房地产研究院在一份《资产泡沫题报告》中提及，从房地产开发企业看，部分银行规定对全国前20名的房企，融资比例不过土地成本的60%，其他房企则不过50%。但从实际情况来看，房企开发投入的自有资金已经越来越少，塑料挤出机设备甚至自有资金比例仅为10%，房企高杠杆现象明显。

　　背靠大树、市值不足百亿的信达地产是激进拿地的国企“典范”。自去年下半年起的一年里，信达地产先后取得广州天河、肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多个地王项目。其中，仅今年5月底到6月初的一周之内，信达地产就在杭州和上海以181.23亿元的总金额拿下两块“地王”。而信达地产三季报披露公司今年前三季度的销售额计仅115亿元，他如何撬动价值数百亿的地王项目？

　　民企的激进典型是融信中国。据中原地产统计，截至12月8日，融信中国今年通过招拍挂共拿地16宗，拿地总价405.5亿元。尤其8月该公司在上海以110.1亿元拍下上海中兴社区地块刷新上海单价、总价两项地王记录，让这家名不见经传的闽系房企声名鹊起。而融信中国今年上半年实现约销售收入仅132.2亿元。

　　中原地产席分析师张大伟表示，一些企业销售金额不高，高杠杆拿地，在调控下，可能会面临比较大的压力。

　　“拿地总金额与房企年销售额之比，是观察房企杠杆率的一个重要指标。一般稳健型房企这个比率不会过30%。”有房地产界人士如此表示。比如，万科今年销售额已经3000亿，该公司全年拿地也不过千亿左右。

　　房企激进加杠杆与流动泛滥及融资渠道非常宽松密切相关，其中为瞩目的是今年房企发行公司债井喷——从2015年的4000亿飙升到今年前三季度的7400亿。与此同时，信托、银行理财、保险资金等通过各种或明或暗的渠道亦大肆流入房地产域。中金公司预计，2016年约有5.5万亿的外部资金流入地产市场，用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动。

　　“去年以来住宅市场逐步回暖，导致部分开发企业对未来预期过于乐观，出现非理拿地行为。此外，社会流动较为充裕铁岭塑料挤出机价格，可配置的优质资产又相对短缺，为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。”郁亮如此表示。